Arrendamiento neto

Las revisiones de alquileres indexadas se han hecho cada vez más populares en los últimos años. Al vincular el alquiler a la inflación en lugar de a los alquileres de mercado, la revisión del alquiler se reduce a una simple fórmula matemática.    Pero, ¿es realmente tan sencillo?

El Índice de Precios al Consumo (IPR) es el índice más utilizado en las revisiones de alquileres, pero algunos se refieren al Índice de Precios al Consumo (IPC). El RPI es muy popular entre los propietarios porque suele ser más alto que el IPC.

Al no necesitar pruebas comparables ni análisis de mercado, las revisiones basadas en el índice deberían ser rápidas y sencillas, dejando poco margen para la discusión. Pero es vital que compruebe la fórmula de varias revisiones (no sólo la primera) para asegurarse de que no produce consecuencias no deseadas.

Muchos propietarios exigen una revisión quinquenal del alquiler según el IPC “compuesto”.    Esto significa que el alquiler se revisa hasta la cifra que se alcanzaría si se revisara anualmente sobre una base indexada a lo largo de ese periodo de cinco años y aplicando un tope y un collar al cálculo de cada año.

Comentarios

as cláusulas de cesión y recaptura se debaten a menudo durante la negociación de los contratos de arrendamiento de inmuebles comerciales, y la relación entre ambas está entrelazada. A la hora de decidir si consienten la cesión de los intereses de los inquilinos, los propietarios suelen estar obligados por la ley o por el contrato a actuar de forma razonable, una cuestión subjetiva. Por lo tanto, para aumentar su control sobre las cesiones de los inquilinos de los locales arrendados, los propietarios suelen insistir en la inclusión de cláusulas de recaptura.

Todo contrato de arrendamiento contendrá una cláusula de cesión, que determinará cuándo y cómo un inquilino puede ceder o subarrendar su propiedad. Normalmente, el arrendador querrá que todas las cesiones y subarriendos estén sujetos a su aprobación previa y querrá tener la capacidad de desaprobarlos por cualquier motivo. Los propietarios suelen estar dispuestos a transigir y permitir cierta flexibilidad en las cláusulas de cesión, pero suelen reservarse el derecho de invocar una cláusula de recaptura si se solicita una cesión o subarriendo. Una cláusula de recaptura permite al arrendador rescindir todo el contrato de arrendamiento o una parte del mismo para el espacio cedido propuesto. Al dar el control de la ocupación a los propietarios, estas cláusulas garantizan que reciban todo el valor mejorado de la propiedad arrendada. Tal vez la cuestión más importante con respecto a las cláusulas de recaptura es qué sirve como dispositivo de activación. Aunque cualquier número de acontecimientos puede desencadenar el derecho del arrendador a recuperar la propiedad, con frecuencia se activan cuando el inquilino solicita la cesión de un contrato de arrendamiento. No prestar atención a esto puede tener consecuencias nefastas para el inquilino. Una cláusula de recaptura permite al arrendador ser algo arbitrario en su consentimiento a la cesión. Un contrato que establezca que el arrendador debe ser razonable al consentir una cesión puede requerir la interpretación de un tribunal del término razonable, un resultado incierto en el mejor de los casos. Los propietarios pueden crear una estrategia de salida y eludir esta cuestión proporcionando un mecanismo para recuperar la propiedad sin que se les aplique una norma de razonabilidad.

Arrendamiento graduado

Desde el 1 de mayo de 2021 hasta el 1 de mayo de 2024, también se aplica un aumento máximo anual del alquiler en el sector del alquiler privado. Encontrará más información sobre los aumentos del alquiler en la página web del gobierno holandés rijksoverheid.nl/huurverhoging (sólo en holandés).

Su contrato de alquiler menciona la serie utilizada para calcular el aumento del alquiler. En la mayoría de los casos, se trata de “Todos los hogares” (Alle huishoudens). La serie “Empleados bajos” (Werknemers laag) se suprimió a partir de 2003. En el documento PDF de la sección “Descargas”, al final de la página, se explica lo que debe hacer si su contrato le indica que debe utilizar la serie “Empleados bajos”.

Su contrato de arrendamiento menciona el IPC (durante qué periodo) que debe utilizarse en este cálculo. Se trata de un IPC medio mensual o anual. Si se basa en un IPC mensual, suele ser el mes anterior a la revisión del alquiler. Si utiliza el IPC medio anual, suele ser el del año anterior al de la revisión del alquiler.

Si tuvo que seleccionar un mes en el paso anterior, deberá hacer lo mismo aquí. En caso de que su contrato mencione como base la renta pagada más recientemente, suele ser el mes que es 1 año y 4 meses (16 meses) anterior al mes en el que se realiza la revisión. En caso de que su contrato mencione el alquiler inicial como base, el IPC que se debe utilizar suele ser el mes que es 4 meses anterior al comienzo del primer periodo de alquiler.

Cesión de contrato de arrendamiento

Un contrato de alquiler indexado vincula el precio del alquiler a un índice de precios comúnmente aceptado que refleja los cambios en el coste de la vida. Esto permite a los propietarios aumentar los alquileres en función de los cambios en la economía cada vez que se reevalúa el contrato, lo que suele ocurrir una vez al año. En cambio, un contrato de alquiler escalonado impone aumentos periódicos de un porcentaje determinado, independientemente del coste de la vida en ese momento.

El contrato de arrendamiento por índices especifica qué índice se utilizará, para evitar cualquier confusión. El Índice de Precios al Consumo (IPC) es una opción habitual, porque refleja lo que los consumidores están pagando realmente por los bienes y servicios en la economía. Dependiendo de si el contrato de arrendamiento es residencial o comercial, también pueden considerarse otros índices. Se prefiere una métrica elaborada y comunicada por un tercero para evitar acusaciones de parcialidad; ni los inquilinos ni los propietarios pueden acusarse mutuamente de intentar cambiar el IPC, por ejemplo.

Normalmente, el contrato de alquiler también incluye una cláusula que limita los aumentos de la renta. Puede establecer, por ejemplo, que el alquiler no puede subir más del 6%, aunque el IPC aumente más que eso en un año. Esta parte del contrato puede incluirse para cumplir con las leyes que limitan los aumentos del alquiler, o en aras de la equidad.